VR彩票前言：2023 年 3 月，重点 30 城供应爆发，环比大增 164%；一季度累计成交上涨 21%，VR彩票市场延续稳步修复行情。3 月，核心一二线和强三线领涨，市场仍处于需求持续释放期。其中，既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，也有政策利好叠加、刺激市场信心修复。

　　企业层面，TOP100 房企 3 月单月业绩同比增长 29.2%，环比增长 42.3%，同环比保持增长且增幅较上月提升。一季度百强房企累计业绩同比转正，增长 3.1%。

　　整体来看，虽然一季度中国房地产市场止跌回升、市场供求和企业销售同环比齐增，但部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈。市场热度和增长动能在二三季度能否得到延续，主要还是取决于行业预期和信心的修复情况。

　　2023 年 3 月，TOP100 房企实现销售操盘金额 6608.6 亿元，单月业绩同比增长 29.2%，环比增长 42.3%，VR彩票同环比保持增长且增幅较上月提升。累计业绩来看，一季度百强房企实现销售操盘金额 14827.7 亿元，累计业绩同比转正，增长 3.1%。

　　整体来看，随着疫情管控全面松绑、企业供应自低位回升。一季度特别是春节以来中国房地产市场止跌回升，表现出稳步修复的行情。但目前需求端的购买力仍处在历史相对低位，市场热度和企业销售表现能否在二三季度得到延续，VR彩票主要还是取决于行业预期和信心的修复情况

　　从企业表现来看，2023 年一季度超半数百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于 30% 的企业数量达到 38 家。分梯队来看，TOP10 梯队房企累计业绩同比增长的企业数量占比最高。央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。其中，中海、华润、招商、华发、建发业绩表现突出，累计业绩增幅超 50%；绿城、龙湖的累计业绩增幅也在 30% 以上。

　　目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023 年房企格局将继续分化。从销售门槛变化来看，一季度 TOP10 房企的销售操盘金额门槛同比显著增长 35.9% 至 452.7 亿元。而 TOP30、TOP50、TOP100 房企的门槛同比均有不同程度的降低，其中 TOP50 房企门槛同比降幅较高达 17.8%。TOP100 房企的销售操盘金额门槛也降低 8.7% 至 25 亿元。

　　3 月恰逢传统营销旺季，重点 30 城供应爆发，环比大增 164%；成交虽同环比齐增，但增幅有收窄趋势，一季度累计成交上涨 21%，市场延续稳步修复行情。

　　分能级来看，一线城市因供应显著放量，成交大幅回升，同环比涨幅 5 成。北京、上海热点恒热；深圳低位回升，随着改善盘集中入市，中高端购买力逐步释放，成交达到一季度单月高点。广州同样迎来了阶段性放量行情，3 月单月突破 100 万平方米，累计同比上涨 26%，涨幅在 4 个一线城市中居首。

　　重点二三线 月成交延续回暖态势，不过回升幅度不及一线 个监测城市整体成交 1896 万平方米，环比增长仅为 24%。大体可以分为以下三类：一是厦门、无锡等依靠中高端客群支撑市场热度城市因改善盘集中入市环比几近翻番。二是武汉、南京、VR彩票苏州等强二线城市整体复苏动能不弱，VR彩票延续低位回升态势，近几周来访、去化虽有回落，但整体维持高位。三是重庆、郑州、昆明、徐州等弱二三线城市增长持续性转弱，节后一轮行情释放之后，需求略显疲软。

　　总体来看，3 月仍处于需求持续释放期，核心一二线和强三线领涨，既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，亦有政策利好叠加刺激市场信心修复。值得关注的是，部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈。

　　展望后市，我们认为，4 月成交延续弱复苏，增长动能还将转弱：热点恒热城市诸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。但是预期本轮需求释放之后，多数城市也将恢复筑底态势：若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。二线城市主力热销项目后续受限供应缩量或错配，回暖持续性受制于供给约束。